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एक समायोज्य दर बंधक को ध्यान में रखते हुए? सुनिश्चित करें कि आप जोखिमों को पूरी तरह से समझते हैं

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जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो कुछ होमबॉयर्स के लिए यह पता लगाना आम बात है कि क्या एक समायोज्य दर बंधक उनके लिए मायने रखता है।

एआरएम के साथ, जैसा कि इसे कहा जाता है, पारंपरिक 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक की तुलना में अपील इसकी कम प्रारंभिक ब्याज दर है। फिर भी सड़क के नीचे, वह दर बदल सकती है, और कभी-कभी आपके लाभ के लिए नहीं।

न्यू यॉर्क में क्रिएटिव फाइनेंशियल कॉन्सेप्ट्स में योजना के निदेशक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार डेविड मेंडेल्स ने कहा, “विशिष्ट शर्तों में बहुत अधिक परिवर्तनशीलता है कि दरें कितनी बढ़ सकती हैं और कितनी जल्दी हो सकती हैं।”

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मेंडल्स ने कहा, “कोई भी भविष्यवाणी नहीं कर सकता कि दरें क्या करेंगी, लेकिन एक बात स्पष्ट है – ऊपर की तरफ की तुलना में नीचे की तरफ बहुत अधिक जगह है।”

ऐतिहासिक दृष्टिकोण से ब्याज दरें कम रहती हैं, लेकिन आम तौर पर एक आवास बाजार के बीच बढ़ रही है जो पहले से ही खरीदारों के लिए सामर्थ्य की चुनौतियों का सामना कर रहा है। Realtor.com के अनुसार, यूएस में एक घर की औसत सूची मूल्य $447,000 है, जो एक साल पहले की तुलना में 17.6% अधिक है।

फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ सेंट लुइस के अनुसार, 30 साल के बंधक पर औसत निश्चित दर नवंबर में 3% से नीचे 5.09% है और 2018 के बाद से सबसे अधिक है। तुलना करके, एक लोकप्रिय एआरएम पर औसत प्रारंभिक दर 4.04% है।

मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के अनुसार, मई के अंत तक लगभग 9.4% बंधक एआरएम थे। यह पहले महीने (10.8%) से कम है, लेकिन जनवरी में 3.1% से ऊपर है।

इन बंधकों के साथ, प्रारंभिक ब्याज दर एक निश्चित समय के लिए तय की जाती है। उसके बाद, दर ऊपर या नीचे जा सकती है, या अपरिवर्तित रह सकती है। यह अनिश्चितता एक निश्चित दर बंधक की तुलना में एआरएम को एक जोखिम भरा प्रस्ताव बनाती है। यह सच है कि क्या आप घर खरीदने के लिए एआरएम का उपयोग करते हैं या आपके पास पहले से ही एक घर पर ऋण पुनर्वित्त करने के लिए।

यदि आप एआरएम की खोज कर रहे हैं, तो कुछ चीजें जानने योग्य हैं।

मूल बातें

शुरुआत के लिए, एआरएम के नाम पर विचार करें। उदाहरण के लिए, तथाकथित 5/1 एआरएम के लिए, प्रारंभिक दर पांच साल (“5”) तक चलती है और उसके बाद दर साल में एक बार बदल सकती है (“1″)।

कुछ उधारदाता तीन साल (एक 3/1 एआरएम), सात साल (एक 7/1 एआरएम) और 10 साल (एक 10/1 एआरएम) तक चलने वाली प्रारंभिक दर के साथ एआरएम भी पेश करते हैं।

यह जानने के अलावा कि ब्याज दर कब और कितनी बार बदलनी शुरू हो सकती है, आपको यह जानना होगा कि समायोजन कितना हो सकता है और अधिकतम दर क्या हो सकती है।

“केवल 1% या 2% की वृद्धि के संदर्भ में मत सोचो,” मेंडल्स ने कहा। “क्या आप अधिकतम वृद्धि का सामना कर सकते हैं?”

बंधक ऋणदाता एक सूचकांक को नियोजित करते हैं और आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली कुल दर पर पहुंचने के लिए एक सहमत प्रतिशत बिंदु (मार्जिन कहा जाता है) जोड़ते हैं।

इसलिए यदि ऋणदाता द्वारा उपयोग किया गया सूचकांक 1% है और आपका मार्जिन 2.75% है, तो आप 3.75% का भुगतान करेंगे। 5/1 एआरएम के साथ पांच वर्षों के बाद, यदि सूचकांक 2% पर है, तो आपका कुल 4.75% होगा। लेकिन अगर सूचकांक पांच साल बाद 5% पर है, तो कहें? आपकी ब्याज दर इतनी बढ़ सकती है या नहीं यह आपके अनुबंध की शर्तों पर निर्भर करता है।

विशिष्ट शर्तों में बहुत भिन्नता है कि दरें कितनी बढ़ सकती हैं और कितनी जल्दी हो सकती हैं।

डेविड मेंडेल्स

क्रिएटिव फाइनेंशियल कॉन्सेप्ट में योजना निदेशक

एक एआरएम आम तौर पर वार्षिक समायोजन और ऋण के जीवन पर कैप के साथ आता है। हालांकि, वे उधारदाताओं के बीच भिन्न हो सकते हैं, जिससे आपके ऋण की शर्तों को पूरी तरह से समझना महत्वपूर्ण हो जाता है।

  • प्रारंभिक समायोजन टोपी। यह सीमा बताती है कि निश्चित दर अवधि समाप्त होने के बाद पहली बार समायोजित होने पर ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है। इस सीमा का 2% होना सामान्य है – जिसका अर्थ है कि पहली दर में परिवर्तन पर, नई दर निश्चित दर अवधि के दौरान प्रारंभिक दर से 2 प्रतिशत अंक अधिक नहीं हो सकती है।
  • बाद में समायोजन कैप। यह खंड दिखाता है कि समायोजन अवधि में ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है। यह संख्या सामान्यतः 2% है, जिसका अर्थ है कि नई दर पिछली दर से 2 प्रतिशत अंक अधिक नहीं हो सकती है।
  • आजीवन समायोजन कैप. इस शब्द का अर्थ है कि ऋण की अवधि के दौरान कुल ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है। यह सीमा अक्सर 5% होती है, जिसका अर्थ है कि दर कभी भी प्रारंभिक दर से 5 प्रतिशत अंक अधिक नहीं हो सकती है। हालांकि, कुछ उधारदाताओं के पास उच्च कैप हो सकती है।

एक एआरएम उन खरीदारों के लिए समझ में आ सकता है जो प्रारंभिक दर अवधि समाप्त होने से पहले आगे बढ़ने का अनुमान लगाते हैं। हालांकि, क्योंकि जीवन होता है और भविष्य की आर्थिक स्थितियों की भविष्यवाणी करना असंभव है, इस संभावना पर विचार करना बुद्धिमानी है कि आप स्थानांतरित या बेचने में सक्षम नहीं होंगे।

एक बंधक दलाल, रिनाल्डी समूह के अध्यक्ष और संस्थापक स्टीफन रिनाल्डी ने कहा, “यदि आप कम डाउन पेमेंट के साथ एआरएम करते हैं तो मुझे भी चिंता होगी।” “अगर बाजार किसी भी कारण से सही हो जाता है और घरेलू मूल्यों में गिरावट आती है, तो आप घर पर पानी के नीचे हो सकते हैं और एआरएम से बाहर निकलने में असमर्थ हो सकते हैं।”

रिनाल्डी ने कहा कि एआरएम अधिक महंगे घरों के लिए सबसे अधिक समझ में आता है क्योंकि प्रारंभिक दर से बचाई गई राशि सालाना हजारों डॉलर हो सकती है।

$ 200,000 से कम के बंधक के लिए, बचत कम है और एक निश्चित दर पर एआरएम चुनने के लायक नहीं हो सकता है, उन्होंने कहा।

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